Les collectivités déterminées à lutter contre l'habitat dégradé

En octobre dernier, le gouvernement annonçait le plan Initiatives Copropriétés pour rénover ou détruire 56 000 logements insalubres sur dix ans. Un plan pour tenter de répondre au problème que la dégradation des immeubles fait encourir à ceux qui y habitent et qui cible 26 collectivités. Un plan, aussi, qui prend la mesure du rôle majeur que jouent les collectivités dans la résorption des copropriétés dégradées et qui s’appuie sur les acteurs locaux pour identifier les immeubles à risques et élaborer, copropriété par copropriété, un scénario de redressement. Car les collectivités n’ont pas attendu Initiatives Copropriétés pour s’emparer du problème et ont exploré, ce dossier en atteste, différentes stratégies pour repérer les immeubles à risques, remettre sur pied les copropriétés grâce à un soutien financier, technique, juridique et à un accompagnement rapproché. La tragédie de Marseille — l’effondrement, le 5 novembre 2018, de deux immeubles insalubres au 63 et 65 rue d’Aubagne qui a causé la mort de huit habitants — renforce aujourd’hui leur détermination et leur vigilance.

Bastia (20)
La longue « traque » des copropriétaires disparus

Façades colorées, bâti rénové… Le vieux Bastia a aujourd’hui fière allure. Il n’en a pas toujours été ainsi. En 2005, une explosion au gaz fait office d’électrochoc. « Nous avons pu à cette occasion entrer dans les immeubles et découvrir l’ampleur du problème : des logements insalubres, minuscules, des caves reconverties en logement, etc. », témoigne Véronique Vancoillie, chargée de mission au service réhabilitation du centre ancien de la ville de Bastia. Les aides de l’OPAH(1), initiées dans les années 90, n’avaient pas eu d’effet sur les copropriétés très dégradées, qui cumulaient des difficultés juridiques et foncières. La ville de Bastia mobilise ses équipes sur le terrain pour repérer les immeubles en difficulté, retrouver les propriétaires si besoin et clarifier les répartitions tantièmes au sein des immeubles, un prérequis au vote de futurs travaux. Deux conventions signées pour cinq ans avec l’Anah(2) et la Collectivité Territoriale de Corse (CTC) permettent d’accélérer le mouvement : une OPAH Renouvellement urbain sur l’ensemble du périmètre du centre ancien et une OPAH Copropriétés Dégradées. Soit un total de 15,8 M€ de subventions réparties entre l’Anah, la ville, la CTC et l’État.

(1) Opération programmée d’amélioration de l’habitat
(2) Agence nationale de l’habitat

À Bastia, les problématiques de copropriété sont souvent plus compliquées qu’ailleurs. Sous Napoléon, les arrêtés Miot ont exonéré les propriétaires de droits de succession. Il en résulte d’importantes difficultés juridiques. Les successions n’ont pas été faites en bonne et due forme. Certains biens sont déclarés au nom de personnes décédées il y a plusieurs décennies ou sont en indivision entre une cinquantaine d’ayants droit répartis aux quatre coins du monde du fait de la diaspora corse. C’est un vrai casse-tête ! Une bonne partie de notre travail consiste à mener l’enquête pour clarifier tout cela. Nous suivons certaines copropriétés depuis quinze ans, sachant qu’il faudra peut-être encore quinze autres années pour voir les travaux s’achever. C’est un travail à long terme et il ne faut rien lâcher ! 

 

Véronique Vancoillie, chargée de mission au service réhabilitation du centre ancien de Bastia

Creil Sud Oise (60)
Le théâtre forum remobilise les copropriétaires

En 2016, un décret impose aux copropriétés de s’immatriculer sur un registre national. À la communauté d’agglomération de Creil Sud Oise (ACSO), cette nouvelle obligation et les études réalisées jouent le rôle de déclic. « Nous nous sommes aperçus que, pour différentes raisons, 40 % des copropriétés n’avaient pas entrepris cette démarche », explique Morad Charrouf, responsable habitat à la ACSO. « Pour préserver un habitat de qualité et résorber notamment les îlots dégradés, le plus important est de parvenir à mobiliser les copropriétaires pour qu’ils votent les travaux. Mais s’il n’y a pas de syndic, ou alors si sa gestion laisse à désirer, cela devient impossible ! », poursuit-il. La ACSO cherche alors un moyen original de toucher les copropriétaires, pour favoriser cette mobilisation et créer du « collectif » quand celui-ci vient à manquer. Morad Charrouf fait appel à l’association des responsables de copropriétés (ARC) qui a mis au point, avec à la compagnie théâtrale Naje et la Fondation Abbé Pierre une expérience de théâtre forum autour de ces questions. Le principe ? Des saynettes se rapportant à des situations-types de la vie en copropriété (parties communes, conseil syndical) sont produites devant un public de copropriétaires volontaires, invités à réagir et à jouer à leur tour dans les scènes. Initiée pour la première fois le 4 février 2017, sur la ville de Montataire, cette expérience a été réitérée le 2 septembre 2018, avec un deuxième forum de la copropriété, sous une autre modalité : les copropriétaires étaient cette fois-ci invités à découvrir les vidéostémoignages de copropriétaires européens filmés par Manon Leroy, responsable de la structure « échappéedescopros » qu’elle a créée, à l’occasion d’un tour d’Europe à vélo (« l’échappée des copropriétés en roue libre »), pour réfléchir ensemble sur les questions du lien et du partage en copropriété.

Le théâtre forum est un bon outil pour remobiliser les copropriétaires et favoriser leur participation à l’amélioration de leur immeuble.

Morad Charrouf, responsable Habitat à la communauté d'agglomération du Creil Sud Oise

Rennes (35)
La mobilisation a payé

En 2011, la ville de Rennes s’attaque à l’habitat insalubre. Un diagnostic de l’habitat réalisé après un gros incendie vient de révéler que sur les 1 600 immeubles du centre historique médiéval et classique, 660 sont dégradés et 300 présentent un réel danger. En cas d’effondrement d’un bâtiment, des îlots entiers menacent de s’écrouler. La ville prend la mesure du danger et lance une première opération programmée d’amélioration de l’habitat de renouvellement urbain (OPAH RU), de 2011 à 2016, confiée à l’aménageur Territoires Publics, qui permet de traiter 78 immeubles et près de 800 logements. En 2016, une seconde OPAH-RU est lancée avec l’Anah pour en traiter 150 autres jusqu’à 2023. Un travail de fond qui passe aussi, parfois, par l’audit du syndic, la remise à niveau du conseil syndical, la refonte du règlement de copropriété et de l’état descriptif des divisions. « C’est un problème très fréquent : les biens peuvent avoir bougé, des greniers devenant des logements, mais les états descriptifs des divisions sont restés inchangés. Résultat : on ne peut voter les travaux, car on n’a pas les bons tantièmes », explique Mélanie Barchino.

Avant 2007, la ville devait prendre chaque année environ 25 arrêtés d’évacuation des immeubles, suite à un effondrement partiel de structures, de souches de cheminées, etc. C’est devenu exceptionnel, car nous sommes parvenus à anticiper ces situations. Nous faisons chaque année 20 visites systématiques d’îlots, pour détecter les fragilités. Et nous utilisons des outils incitatifs telles que aides et subventions mais aussi coercitifs, pour amener les copropriétaires à faire des travaux. Dans certains cas, les pathologies sont si graves que les travaux coûtent deux fois la valeur du bien. Les copropriétaires ne sont donc pas toujours très motivés pour les engager et l’on doit parfois engager une expropriation pour pouvoir mener à bien ces travaux. Ce qui débloque le plus souvent les situations. 56 immeubles sont actuellement sous le coup d’une procédure d’expropriation, seulement deux sont expropriés 

Mélanie Barchino, chef de projet Rennes Centre Ancien à la société locale d’aménagement Territoires Publics

Métropole européenne de Lille (59)
La fabrique des quartiers s’attaque au problème

En 2010, la Métropole Européenne de Lille (MEL) et les villes de Lille, Roubaix et Tourcoing se sont dotées d’un bel outil pour réhabiliter les quartiers d’habitat ancien dégradé : la fabrique des quartiers, une Société publique locale d’aménagement (SPLA) dédiée à l’habitat dégradé diffus. « L’idée était d’avoir un outil pour pouvoir intervenir immeuble par immeuble, de manière chirurgicale, et non pas dans le cadre d’une grande opération de renouvellement urbain transformant tout un quartier », explique Mohamed Menni, responsable foncier à la MEL. Intérêt du dispositif ? Cela permet de garder le patrimoine de la ville et ses particularités architecturales. « On s’attache toujours à conserver les immeubles du mieux que l’on peut », note Mohamed Menni. Le principe étant toujours le même : d’abord contacter les propriétaires pour les inciter à engager des travaux de remise aux normes, en leur apportant tout le soutien nécessaire, et si cette démarche ne peut aboutir, racheter l’immeuble, dans le cadre d’une déclaration d’utilité publique.

Dans un premier temps, la fabrique des quartiers s’est concentrée sur les mono-propriétés, majoritaires sur la métropole (60 % des logements). « Mais aujourd’hui, nous nous apercevons qu’il y a, malgré tout, beaucoup de petites copropriétés de 10 à 15 lots, d’une surface moyenne de 25 m2, fragilisées parce qu’elles n’ont pas toujours de syndic structuré, ce qui ne facilite pas le vote des travaux », précise Mohamed Menni. À la fin 2018, la fabrique des quartiers a envoyé des équipes sur le terrain, dans les quartiers de Wazemmes et Moulins, à Lille, pour repérer les copropriétés fragiles. L’idée étant de réaliser ensuite, immeuble par immeuble un diagnostic multicritères (état de l’immeuble, situation financière, sociale, etc.) pour décider le type d’actions de prévention ou de redressement à mener. La fabrique des quartiers vient de constituer un dossier de candidature auprès de l’agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU) pour développer ce type d’actions.

 

Toulouse (31)
« Ma Copro bouge » remet de l’huile dans les rouages

Parfois, il ne faut pas grand-chose pour remettre sur pied une copropriété qui commence à se fragiliser. Il suffit de redéfinir les rôles du duo syndic-conseil syndical, de mettre en place des règles simples pour résoudre le problème des impayés, et de recréer le lien entre les copropriétaires, pour qu’ils se mobilisent et améliorent leur cadre de vie. C’est ce constat qui apoussé la direction habitat de Toulouse Métropole, sur proposition de l’association départementale pour l’information sur le logement, ADIL 31, et en partenariat avec l’Espace info énergie (EIE), à mettre en oeuvre en 2015 le dispositif d’accompagnement des copropriétés « Ma Copro bouge ». Chaque année, quatre à cinq copropriétés « fragiles » (des constructions des années 1960-1970 en général), bénéficient d’un accompagnement individualisé. Un état des lieux est systématiquement dressé pour identifier les points de faiblesse de la copro et les partenaires de l’opération à solliciter. L’ADIL 31 peut intervenir sur les questions juridiques et les problèmes d’impayés, l’EIE, pour lancer des travaux de rénovation énergétique ou des prestataires extérieurs, pour recréer du lien entre les habitants et de la convivialité, par exemple par l’instauration d’un repas de quartier. Au bout d’un an, un jury évalue le travail réalisé et délivre le label « Ma Copro bouge » s’il estime que les objectifs initiaux ont été atteints (comme par exemple la diminution des impayés). Si ce n’est pas le cas, le dispositif est reconduit pour un an.